云南省將下大力氣抓好城市綜合體建設，提高資源利用率，建設集約型城市。城市綜合體有利于實現(xiàn)整體開發(fā)，加快城市建設;有利于發(fā)展城市經(jīng)濟，擴大就業(yè)規(guī)模;有利于完善城市功能，提升城市品質(zhì)。

　　縱觀昆明市場，地產(chǎn)商集體“染指”城市綜合體，一些大鱷甚至跨界加入到城市綜合體建造行列，一場有關城市綜合體的大戰(zhàn)赫然逼近。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，在2013下半年上市的房地產(chǎn)項目中超過六成都是城市綜合體。

　　巨大體量的城市綜合體，意味著組成城市綜合體的住宅、公寓、酒店、寫字樓等產(chǎn)品扎堆面市。城市綜合體的瘋狂擴張已經(jīng)駛?cè)雴涡芯€，是時候冷靜、沉思，綜合體發(fā)展的未來。

　　開發(fā)不是簡單的數(shù)字游戲

　　除了開發(fā)無序?qū)е鲁鞘芯C合體發(fā)展的困局以外，城市綜合體還面臨著很多深層次的問題，而這些問題環(huán)環(huán)相扣，不管哪段鏈子掉了，都足以威脅到整個項目。

　　中國城市綜合體更多由住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等業(yè)態(tài)構成，其功能為“724”，涵蓋了人們“7天”、“24小時”的全天候生活形態(tài)。

　　綜合體不是各種業(yè)態(tài)的拼湊，而是在共生、互利的前提下，實現(xiàn)多功能的綜合，并產(chǎn)生1+1>2的復合效應。“城市綜合體最大的價值是資產(chǎn)的價值，一個城市綜合體有很多經(jīng)濟效益：一是出售獲得的現(xiàn)金;二是商業(yè)酒店持續(xù)經(jīng)營的租金回報;三是綜合要素組合對資產(chǎn)評估的價值;四是資本的價值，通過基金、上市、債券其他的資本通道實現(xiàn)變現(xiàn)。”一位商業(yè)地產(chǎn)專家表示：現(xiàn)在的城市綜合體都是泛綜合體，不但使自己的地塊價值提高，同時也會帶動整個周邊土地、住宅綜合價值的提高。

　　因此不難理解，為何全國各地都對城市綜合體趨之若鶩。然而，在利益的趨勢下，很多綜合體的開發(fā)卻沒有玩轉(zhuǎn)這個復雜的數(shù)字游戲。

　　消費力預判不足 綜合體陷“空城”

　　對于綜合體開發(fā)的外部條件來講，首先是交通，基本它都坐落在公共交通的樞紐位置，比如地鐵、公交、快速交通等公共交通的網(wǎng)絡聚集點，只有這樣它才具備人氣，人流才會源源不斷。第二是消費力，包括核心消費能力和交通輻射半徑在半小時商圈內(nèi)的人群。

　　大型建筑綜合體將對城市形態(tài)、生活形態(tài)產(chǎn)生革命性的營銷，其形態(tài)、體量、造型、空間等都將給這座城市帶來新的感受、新的風尚，從而提升區(qū)域的整體價值。然而，綜合體開發(fā)所面臨的局面是：如何消化這樣大體量的城市綜合體？

　　這就涉及到對于消費力的預判。同時，也回到了那個問題上，摸清地塊的氣質(zhì)，進行合理規(guī)劃和開發(fā)。

　　“不是所有城市都適合建大型綜合體，不是所有區(qū)域都適合多業(yè)態(tài)的開發(fā)模式。”同德實業(yè)集團相關負責人表示，為應對可能存在的風險，首先應對市場進行多方調(diào)研;其次，綜合體項目自身的規(guī)劃和管理也面臨考驗，要讓規(guī)劃與市場吻合，避免同質(zhì)化競爭。以同德·昆明廣場為例，同德·昆明廣場位于一環(huán)、二環(huán)之間，傳統(tǒng)商業(yè)氛圍濃厚，居住人群購買力強，臨近家樂福、數(shù)碼城、高端百貨等等，早已形成新型商圈。在經(jīng)過全面分析后，其開發(fā)企業(yè)同德實業(yè)集團決定將其打造成為一個高端商務住宅以及云南唯一的精致時尚購物中心city walking為主要業(yè)態(tài)的城市綜合體。