【摘要】房地產評估行業在我國走過二十幾年風雨歷程，隨著新會計準則的頒布，房地產評估在社會經濟生活中的作用越來越大。本文探討新會計準則對房地產評估的影響及其應采取的策略。

　　【關鍵詞】新會計準則；公允價格；房地產評估

　　2006年2月15日，財政部正式發布了新企業會計準則體系。新會計準則是在國際會計準則趨同背景下出臺的，吸收了國際會計準則的成果。其中《企業會計準則第3號——投資性房地產》改變了以往企業會計制度對所有房地產都是按照歷史成本進行會計計量的局面，允許企業在一定條件下，按照公允價值進行會計計量。企業自己按照公允價值計量其投資性房地產存在問題，企業自身很難具有真正的公允性，因此，必須委托外部獨立的專業房地產評估機構。房地產評估屬于房地產中介范圍，無論從國外還是我國沿海發達城市來看，它都本應是一個前途無量的行業。然而，房地產評估行業中的業務費盛行，的確又給評估業界帶來了黑暗。

　　一、房地產評估的類型

　　（一）一般評估

　　這類評估一般是在交易雙方發生意見分歧或有爭議時，求助于評估機構，以解決分歧和爭議，使之趨于一致的手段，一般不具備法律效力，是參考性評估，它反映的是某一地域、某一時間點、某一特定物業一般的價值水平。

　　（二）房地產抵押貸款評估

　　這類評估是購房者尋求金融支持時，對自己所抵押的房屋的價值而進行的評估。它必須由金融部門指定或委派的評估機構進行評估，評估一經確定，具有法律效力，形成法律文件，對雙方具有約束力。這種評估值一般較低。

　　（三）特定評估

　　這種評估是房地產交易管理部門對買賣雙方交易價格明顯低于市場價格水平而作的評估，為了求其公正合理，須采用兩種以上的評估方法進行評估，評估結果一經確定，具有法律效力，交易雙方須按確定后的評估值計算繳納稅費。

　　二、新會計準則對房地產評估的影響

　　在新會計準則下，進行投資性房地產后續計量時，可以采用公允價格模式和成本模式兩種方式。有確鑿證據表明該投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價格模式進行后續計量。采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產提取折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。公允價值評估的評估范圍包括四個方面： 第一是已經出租的土地使用權和已出租的建筑物，是指以經營、租賃方式出租的建設用地使用權和建筑物；第二是持有并準備增值后轉讓的建設用地使用權，是指企業取得，增值后轉讓的土地使用權， 當然已經被認定是閑置土地的不能按照公允價值進行計量；第三是某宗房地產，部分用于賺取租金或資本增值，部分用于生產商品、提供勞務或經營管理，這種情況下需要分開進行計量。對于能夠單獨計量和出售、用于賺取租金或資本增值的部分，應當確認為投資性房地產，按照公允價值進行會計計量；對于另外一部分，當然不能按公允價值進行會計計量；如果不可區分的話，也不能按照公允價值進行會計計量。涉及估價對象的法律權屬，按照公允價值進行計量的房地產，應該是有合法產權的房地產。但是，房地產市場可能會存在投機現象，房地產市場的供求關系可能會因此產生扭曲，從而形成風險。第一個風險是，投資性的房地產公允價值評估的利益相關方比普通的房產交易評估涉及的利益當事人要多，從而造成相關責任的模糊不清等風險。一般的房產交易評估，往往只涉及交易雙方，而公允價值評估涉及的利益相關方大致有七個：政府和政府的監管部門；公司股東， 因為公允價值的計量直接涉及企業在市場上的表現，公司的企業價值發生變化，公司股東的利益會受影響；公司的高管層；公司的員工，他們也有切身的利害關系；公司外部相關利益人，例如公司債權人；潛在投資者；公司的競爭對手和合作伙伴。第二個風險是，在市場發生變化的時候，公允價值會計計量會出現兩種可能。一種可能是在房地產市場持續上漲的時候， 按照公允價值會計計量，必然體現為企業的利潤增加，公司在資本市場表現卓著，股票的價值會在資本市場上得到反映，在企業的現金流并沒有增加的情況下，上市公司仍然可能獲得融資，這種情況下， 公司高管層會不會借助公允價值來進一步高估房產的價值?這種可能性不能排除；另外一種可能是當房地產市場持續下跌的時候，按照公允價值進行會計計量，企業的利潤會減少，相應的企業價值反映在資本市場上，股票會有一些下跌，企業的現金流并不會因此減少。所以，公允價值會計計量在一定程度上好比一個放大器，把企業價值在資本市場的表現進一步放大。2006年12月中國允許外資銀行在13個城市經營，外資銀行在中國實行國民待遇，國外銀行與國內銀行在人員管理等方面形成競爭。這給房地產評估行業帶來了機遇。境外銀行對業務費抓得很緊，香港謝樹林金鋪由于與國內旅行社簽訂回扣協議，已被出局，信譽掃地。相信今后銀行應當是通過吸收儲蓄發放貸款來贏利，而不是通過收取業務費來占領市場，發展銀行業。

　　三、新會計準則下完善和加強房地產評估的措施

　　（一）完善法律法規體系的建立

　　當前我國房地產評估行業各個方面的法律法規都不太健全，某些領域甚至是空白的。為了使我國房地產評估行業能夠健康的發展，應該頒布一些相關的法律規范，從而解決房地產評估的管理問題，實行統一管理；解決房地產評估行業的競爭問題，實現真正的政企分開，使評估行業健康有序地競爭；解決房地產估價師職業道德不高問題，提高房地產估價師的責任感和風險意識；解決房地產評估結果客觀合理問題，規范房地產評估方法和程序。對于目前已經有的一些條例、規定，要加以統一，打破門戶之見，使它們統一口徑，統一標準，排除相互間的干擾，互為補充，互為完善。